Luật đất đai mới nhất, những điểm cần chú ý

Luật đất đai mới nhất năm 2003 cần lưu ý những điểm và điều khoản sau:

1. Sở hữu đất đai
Luật Đất đai tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai (thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất. Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất; điều tiết giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước cách mạng qua các thời kỳ.

2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Để đảm bảo sự phù hợp với việc quản
lý đất đai tại đô thị và tính thống nhất trong sử dụng đất phát triển đô thị, Luật Đất đai không giao cho phường, thị trấn, các xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị lập quy hoạch sử dụng đất mà do UBND cấp trên trực tiếp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời để tránh tình trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất “treo” như hiện nay, Luật quy định: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 3 năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ.

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất: Luật Đất đai quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo hướng tiếp tục phân cấp cho địa phương và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.

– Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Luật Đất đai quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất cho đầu tư phát triển. Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất (do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập) để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư về bồi thường khi thu hồi đất, Luật Đất đai quy định rõ những trường hợp được bồi thường về đất (những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định). Những người không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất. UBND tỉnh, thành phố thu hồi đất. Khu tái định cư phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ.

Luật đất đai mới nhất
Kinh doanh bất động sản cần nắm rõ luật

– Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Luật Đất đai quy
định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thể uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đăng ký đất đai: Luật Đất đai quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất
được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, Văn phòng này được thành lập theo hướng: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có trụ sở chính và các chi nhánh được bố trí để tạo thuận lợi cho người tham gia thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất đai. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế “một cửa”.

Quản lý tài chính về đất đai: Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có
chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai của năm đó. Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thàu dự án trong đó có quyền sử dụng đất cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợ trong giao dịch quyền sử dụng đất.

– Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định rõ hơn, đồng thời với việc mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của toà án nhân dân (giải quyết không chỉ đối với người sử dụng đất). Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính, không khởi kiện ra toà án nhân dân vì toà án nhân dân không có cơ sở giải quyết, cụ thể là: việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện ở hai cấp, trong đó cấp thứ hai là cấp giải quyết cuối cùng. Việc giải quyết khiếu nại về đất đai được thực hiện theo trình tự: Người sử dụng đất gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân đã ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại, Uỷ ban nhân dân đã ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại có trách nhiệm giải quyết lần đầu thì có quyền gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện ra toà án nhân dân; quyết định giải quyết khiếu nại của Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp là quyết định giải quyết cuối cùng; trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cấp giải quyết khiếu nại lần đầu mà đương sự không đồng ý thì co quyền khởi kiện ra toà án nhân dân; Việc giải quyết khiếu nại về đất đai không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết định hành chính giải quyết tranh chấp đất đai.