Giá trị phi thị trường của bất động sản

Định giá bất động sản là hoạt động chủ yếu dựa trên giá trị thị trường, nhưng có loại đặc biệt của tài sản, mục đích của định giá riêng biệt đòi hỏi phải định giá được dựa trên các giá trị phi thị trường. Do đó đòi hỏi phải xác định giá trị bất động sản để phân biệt sự khác biệt giữa giá trị thị trường và phi thị trường giá giá trị tài sản, đảm bảo kết quả đánh giá khách quan.

Phi thị trường giá trị tài sản ước tính là giá được xác định bởi các căn cứ khác hơn giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi như giá cả không phản ánh giá trị thị trường như giá trị sản xuất trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, đặc biệt giá trị, giá trị thanh lý, giá trị tài sản cần bán, giá trị tài sản có giá trị thị trường hạn chế thuế …

Giá trị của thị trường bất động sản đã hạn chế giá trị tài sản do duy nhất, hoặc vì điều kiện thị trường, hoặc do các yếu tố khác tác động đến tài sản này làm cho khách hàng ít có khả năng để mua, tại một điểm thời gian, ví dụ, tài sản là nhà thờ, đền, chùa …

Vì vậy, khi áp dụng cho cơ sở giá trị phi thị trường, việc đánh giá giá trị tài sản chủ yếu dựa trên việc sử dụng các tính năng kinh tế, kỹ thuật hoặc chức năng hơn dựa trên khả năng được giao dịch của thị trường bất động sản, hoặc giá trị phi thị trường được xem xét từ quan điểm của một tài sản đặc biệt sử dụng một mục đích cụ thể.

Khi tiến hành xác định giá trị của tài sản này, xác định giá trị tập trung chủ yếu vào các khía cạnh của sự đóng góp, tham gia của tài sản trong hoạt động của một giai đoạn nhất định, không tính đến khía cạnh tài khoản của việc sử dụng các giá trị tốt nhất, vào lợi thế của tài sản hoặc số tiền có thể được từ bán tài sản trên thị trường.

Các bất động sản phải được thanh lý (nhà) là có giá trị trên cơ sở giá trị thanh lý ước tính thu được khi tất cả các thời gian hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí ước tính thanh khoản. Phản ánh giá trị thanh lý của một giá trị còn lại của tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đã hết hạn, bán thanh lý. Tài sản có thể được sửa chữa, hoặc chuyển đổi cho sử dụng mới hoặc có thể cung cấp các bộ phận thành phần cho tài sản khác trái hoạt động.

Một tài sản riêng nếu không có thể phát huy giá trị sử dụng, nhưng khi kết hợp với các tài sản khác có thể phát huy giá trị sử dụng của tài sản. Giá trị của mỗi tài sản cá nhân được xác định dựa trên sự đóng góp của tài sản cho hoạt động của toàn bộ doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trường, bất kể giá trị sử dụng tối ưu nguồn lực và sản xuất tốt nhất cũng như số tiền mà các tài sản là mang lại để bán.

Giá trị tài sản cần thiết để bán trên tổng số tiền bán tài sản về thời gian giao dịch bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần thiết để làm cho giao dịch trong trường hợp giá trị thị trường, người bán sẵn sàng bán hoặc bán vô tình, bị cưỡng ép. Một bắt buộc liên quan đến việc mua một mức giá được hình thành trong một tình huống mà thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc bán hoặc các điều kiện của người bán không sẵn sàng bán và người mua biết tài sản không sẵn sàng bán nó hay người bán phải bán tài sản trong một buộc, không tự nguyện. Giá trong việc bán tài sản như vậy được gọi là tài sản được yêu cầu để bán, không phản ánh giá trị thị trường. Trong cùng một bán, định giá phải được hiểu và mô tả đầy đủ và chi tiết trong báo cáo thẩm định tình trạng pháp lý, xã hội và tự nhiên để xác định bản chất của giá mua và có thể hiện nay.

Đặc biệt giá trị là giá trị của tài sản được hình thành khi một tài sản có thể được gắn vào một tài sản về mặt kỹ thuật hay kinh tế và do đó thu hút sự chú ý đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng sẽ có thể tăng giá trị của tài sản vượt quá giá trị thị trường. Đặc biệt giá trị của tài sản được hình thành bởi vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ chi phí vượt quá giá trị thị trường của một khách hàng muốn mua tài sản cho bất kỳ giá nào để có được sự hữu ích của tài sản.

Đầu tư giá trị là giá trị của một tài sản cho một hoặc một nhóm nhất định của nhà đầu tư theo mục tiêu đầu tư quy định. Giá trị đầu tư là một khái niệm chủ quan liên quan đến tài sản cụ thể đối với một nhà đầu tư cá nhân, một nhóm đầu tư hoặc một tổ chức với các mục tiêu và / hoặc tiêu chí đầu tư xác định quy định. Giá trị của một tài sản đầu tư có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản. Tuy nhiên, giá trị thị trường có thể phản ánh đánh giá cụ thể hơn về giá trị đầu tư của một tài sản cụ thể.

Tùy thuộc vào mục đích cụ thể định giá, xác định giá trị có thể sử dụng các giá trị phi thị trường làm cơ sở cho việc định giá tài sản. Trong quá trình định giá, định giá phải dựa trên dữ liệu và dữ kiện để xác định giá trị phi thị trường của tài sản theo định giá.

Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản quy định trong hợp đồng hoặc chính sách bảo hiểm. Giá trị để trị giá tính thuế dựa trên các quy định của pháp luật liên quan đến việc định giá tài sản để tính các khoản thanh toán thuế.