Định giá bất động sản – Phương pháp thu nhập

Phương pháp xác đnh giá tr thu nhp được da trên vic chuyn đi thu nhp ròng trong tương lai có th nhn được t vic khai thác tài sn cn thm đnh giá tr hin ti vn ca mình (chuyn đi này còn được gi là hoa ca thu nhp) đ ước tính giá tr th trường đnh giá tài sn nhu cu.

Cơ sở lý luận:

Thu nhập được dựa trên cơ sở lý thuyết, giá của một tài sản là thu nhập trong tương laibằng cách đưa những tài sản, hoặc giá trị thị trường của một tài sản tương đương vớigiá trị hiện tại (ở xác định giá trị thời gian) của tất cả các lợi nhuận có thể kiếm được trong tương lai từ tài sản . Thu nhập được chia thành hai phương pháp:

-Phương pháp trực tiếp vốn,

-Phương pháp chiết khấu dòng tiền.

Vốn trực tiếp các phương pháp: phương pháp là một hình thức thu nhập, thông qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai thành một giá trị hiện tại của vốn (tạithời điểm định giá) các tài sản như sau:
V=I/R
Trong đó :

V là giá trị tại sản cần định giá

I là thu nhập ròng do tài sản mang lại (trong 1 năm)

R là tỷ lệ vốn hóa.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền là một phương pháp thu nhập, thông qua kỹ thuật chuyển đổi dòng thu nhập (ước tính) trong tương lai vào giá trị hiện tại của tài sản.Phương pháp chiết khấu dòng tiền để áp dụng xác định giá trị thích hợp của tài sản mang lại thu nhập hàng năm ổn định hay không ổn định, trong tương lai.

Trường hợp áp dụng

Thu nhập chủ yếu áp dụng trong việc định giá tài sản mang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, lợi ích tài chính và tài sản cho thuê …), hoặc áp dụng để xác định giá trị trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn kế hoạch đầu tư.
Phương pháp thu nhập

Việc xác định giá trị của phương pháp thu nhập được tiến hành theo trình tự sau:
Bước 1: thu nhập bình quân hàng năm ước tính rằng các tài sản cung cấp, có tính đếntất cả các yếu tố liên quan ảnh hưởng đến thu nhập.

Bước 2: ước tính các chi phí để khấu trừ từ thu nhập hàng năm, bao gồm cả thuế nào
bất động sản, sửa chữa, bảo hành …

Bước 3: Xác định mức lãi suất thích hợp sử dụng để tính toán, điều này có thể dựa trên việc phân tích các mức lãi suất của tài sản tương tự.

Bước 4: các hoa công thức hoặc công thức chiết khấu dòng tiền của Bất động sản.

Ví dụ 2 Các thu nhập (hàng hóa vốn trực tiếp)

Tài sản tạo ra thu nhập ròng là 100 triệu / năm. Giảm tỷ lệ được giả định là
10% một năm. Giá trị của tài sản đó theo công thức vốn trực tiếp

Giá trị tài sản = 100 triệu / 10% = 1000000000

Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp thu nhập

Ưu điểm:

+ Công thức để tính toán rõ ràng, dễ hiểu

+ Có độ chính xác tương đối cao khi các thông tin chính xác

Nhược điểm:

+ Rất nhiều dữ liệu để ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi một điều chỉnh kỹ thuật cao,đầy đủ thông tin.

+ Độ chính xác có thể được hạn chế, dự báo của các cảm giác thông tin dễ bị tổn thương.

+ Thật khó để thuyết phục khách hàng, bởi vì các số liệu đã được điều chỉnh, ít liên quan chứng minh có thể được nhìn thấy ngay lập tức.

Đào to khóa hc chng ch bt đng sn Hà Ni – Goldland – Always beside your success !