Định giá bất động sản – Phương pháp so sánh

– Khái niệm

Phương pháp so sánh là một phương pháp xác định giá trị dựa trên phân tích giá của bất động sản tương tự với giá giao dịch bất động sản thành công hoặc đang mua, bán theo giá thị trường hoặc gần với thời gian xác định giá trị ước tính giá trị thị trường của tài sản thuộc quyền định giá.

So sánh phương pháp chủ yếu áp dụng trong định giá bất động sản là giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng khá rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới, và hầu hết được sử dụng trong thực tế của sự khác biệt định giá tài sản. Phương pháp này không có mô hình hay công thức cố định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch để xác định giá trị thị trường.

– Lý do

So sánh trực tiếp dựa trên phương pháp lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một tài sản nhất định, được liên kết với các giá trị thị trường của tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Vì vậy, phương pháp này liên quan giá cả và các đặc điểm tương tự của tài sản.

So sánh các phương pháp dựa trên các bất động sản đặc điểm tương tự như kinh tế, chủ yếu là kỹ thuật, tình trạng pháp lý …. Thẩm định viên phải so sánh các thông số kinh tế, chủ yếu là kỹ thuật, tình trạng pháp lý của tài sản để xác định giá trị tài sản so với kiểm soát (tăng hoặc giảm) giá để đi đến hướng dẫn giá tài sản phải đánh giá.

So sánh cách tiếp cận áp dụng cho định giá tài sản thường được giao dịch trên thị trường. Đánh giá kết quả sử dụng cho mục đích mua, bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp tài sản, xây dựng báo cáo tài chính …

Phổ biến các giao dịch trên thị trường: như đối với việc mua bán tài sản công trên thị trường. tài sản được coi là phổ biến giao dịch khi có ít nhất hai loại tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường.
Giá thị trường là số tiền thực tế trả cho một hàng hoá và dịch vụ theo quy định của người mua, người bán có hoặc có thể mua hàng đồng ý trong từng trường hợp cụ thể.

Goldland – Đào tạo chứng chỉ bất động sản uy tín nhất – Always beside your success !

– Trường hợp áp dụng

Đối với bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng trong các trường hợp sau đây:

+ Các bất động sản thống nhất, chẳng hạn như căn hộ, chung cư, các khối xây dựng được phong cách tương tự, các nhà bán lẻ và riêng biệt, các hội thảo và các kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm của các cửa hàng.

+ Các mảnh đất trống …

Phương pháp so sánh trực tiếp là một phương pháp sử dụng rộng rãi trong xác định giá trị cho các mục đích bán hàng, định giá thế chấp, định giá đối với thuế tài sản và định giá mua và chuyển quyền sở hữu (hoặc sử dụng sử dụng) của đất … Việc định giá cho các tài sản bằng phương pháp này chỉ có thể được thực hiện khi bằng chứng về việc mua và cho thuê có thể được sử dụng.

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được xem là đầu vào cho phương pháp xác định giá trị như: phương pháp tiếp cận chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này có ưu thế trong bối cảnh hiện nay do sự phát triển của công nghệ thông tin và máy tính …

– Các bước

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích của việc mua, cho thuê tài sản có thể được so sánh trên thị trường, và hàng hoá có thể được giả định “thay thế” mỗi khác. Tuy nhiên, sự vắng mặt của các tài sản như nhau, hơn nữa, giá bất động sản thường thay đổi theo thời gian. Do đó, khi tiến hành phương pháp xác định giá trị so sánh trực tiếp phải thực hiện theo các bước sau:

Bước 1 – tìm thông tin về tài sản “tương tự như” giao dịch trong khoảng thời gian đã gần đến thời điểm định giá. Các yếu tố của tài sản tương tự, bao gồm cả đặc tính kỹ thuật, tính năng thiết kế bằng cách sử dụng tương tự … bao gồm:

+ Các đặc tính vật lý của tài sản: kích thước, chủng loại, hình dạng, kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, thiết bị, phương tiện …
+ Tình trạng pháp lý bất động sản: Bất động sản là một cấp độ hoàn thành các văn bản pháp lý cao, cao hơn các giá trị. Do đó, việc định giá, cần được xem xét trên các giấy tờ, vào quy hoạch, hoàn thành các thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng bất động sản …

+ Bề mặt đặc điểm: các đặc điểm về mặt bằng, bao gồm kích thước, chiều rộng mặt tiền, hình dáng và đặc điểm địa lý.

+ Địa điểm: gần bất kỳ cảnh quan, điều kiện giao thông, những nơi gần công trình công cộng, ô nhiễm, thoát nước và các tính năng địa hình khác. Những đặc điểm này quan trọng trong việc xác định vị trí, vị trí có thể được xem bằng cách sử dụng cao nhất và không phải tốt nhất.

+ Các công trình xây dựng có liên quan: các công trình liên quan đến hình dạng và cấu trúc: các đồ trang trí, làm thế nào để xây dựng, trang bị và thiết kế cơ sở …

+ Giờ giao dịch: ngày giao dịch là rất quan trọng để ảnh hưởng đến giá giao dịch của thị trường bất động sản.

+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện thanh toán (thanh toán một lần / nhiều lần), bán trực tiếp / bán hàng gián tiếp buộc / tự nguyện …

Bước 2 – Kiểm tra và phân tích các thông tin thu thập, so sánh các thông tin với các thông tin theo định giá tài sản, để tìm thấy những gì có thể làm một so sánh.

Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh thông tin cho phù hợp với nhu cầu định giá taisan. Trong thực tế, các nhân viên thường chọn thông tin giá cả khoảng 3-5 tài sản tương tự, để điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu định giá tài sản

Kiểm soát các đối tượng: giá của tài sản so sánh (có thể là giá tổng cộng của một tài sản hoặc so sánh đơn giá chuẩn).

Cơ sở của quy định dựa trên sự khác biệt trong những yếu tố chính để so sánh (đặc biệt
các) tự nhiên và luật pháp so sánh giữa các bất động sản, định giá bất động sản nhu cầu.

Nguyên tắc điều chỉnh: lấy tài sản theo giá tiêu chuẩn, các yếu tố tích cực tồn tại trong định giá tài sản mà không cần phải tồn tại trong bất động sản được thêm vào so sánh (tăng giá) và ngược lại.

Điều chỉnh tỷ lệ: Tuỳ theo đặc điểm của tài sản, giá giao dịch trên
xác định giá trị tài sản mà các thành viên lựa chọn để điều chỉnh tốc độ (tính theo% tỷ lệ phần trăm của giá trị tài sản).

Bước 4 – Bước cuối cùng là ước tính giá trị tài sản theo định giá dựa trên giá tài sản tương đương sau khi điều chỉnh.

– Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh

– Ưu điểm:

+ Phương pháp này là kỹ thuật ít khó khăn, bởi vì nó không cần thiết để xây dựng mô hình tính toán hoặc công thức, mà dự vào sự hiện diện của giao dịch thị trường

+ Phương pháp này được đánh giá giá trị thị trường của các giao dịch thực tế, do đó dễ dàng
dễ dàng để thuyết phục khách hàng

– Nhược điểm:

+ Nó là cần thiết để có thêm thông tin rõ ràng và chính xác. Nếu thông tin giao dịch là không chính xác, không sử dụng phương pháp này.

+ Các thông tin giao dịch thường rất khó để trùng hợp với việc định giá bất động sản có nhu cầu, đặc biệt là thời gian (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước sự cần thiết cho mục tiêu thực tế giá bất động sản). Trong điều kiện thị trường biến động, thông tin một cách nhanh chóng trở nên lỗi thời trong một thời gian ngắn.

Goldland – Đào tạo chứng chỉ bất động sản uy tín nhất – Always beside your success !