Định giá bất động sản – Phương pháp chi phí

Phương pháp này là chi phí phương pháp định giá dựa trên chi phí hiện tại để tạo ra một tài sản tương tự với tài sản được đánh giá vào chi phí khấu hao ít tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản theo định giá.
Cơ sở lý luận
Phương pháp này dựa trên giả định chi phí của hàng hoá có thể thay đổi. Do đó, giá trị tài sản theo định giá có thể được đo lường bằng chi phí của một tài sản tương tự. Lập luận theo cách này mà người mua có thông tin đầy đủ sẽ không bao giờ trả tiền cho một tài sản lớn hơn các chi phí để sản xuất (tạo ra) một tài sản tương tự.
Trường hợp áp dụng
Chi phí phương pháp thường được áp dụng cho giá trong các trường hợp sau đây:
+ Giá bất động sản dự định để sử dụng riêng biệt, thị trường trao đổi ít hơn, chẳng hạn như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, dầu các cơ sở lọc dầu. ..
+ Các chi phí cho các mục đích bảo hiểm;
+ Giá đất để tham gia vào các dự án đấu thầu, giải phóng mặt bằng và bồi thường đất …
Các bước
Căn cứ để thực hiện phương pháp chi phí bao gồm chi phí để làm cho bất động sản bất động sản tương tự như giá cả, tại thời điểm định giá, khấu hao luỹ kế của tài sản theo định giá. Khi xác định giá theo phương pháp chi phí, là cần thiết để tham khảo các quy tắc khấu hao và các quy định về giá của tài sản, hàng hoá và dịch vụ.
Các bước đánh giá bao gồm:
Bước 1: Ước tính giá trị thị trường của đất đai. Để ước tính giá trị thị trường của đất xác định giá trị tài sản phải: Giả sử đất trống (không có các tòa nhà) và sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới các tòa nhà tương đương với công việc hữu ích trong định giá. Ước tính giá trị xây dựng mới phải thực hiện theo quy định của Nhà nước và với thị trường so sánh giá (nguyên liệu, nhiên liệu, đơn vị chi phí tiền lương …).
Bước 3: Ước tính khấu hao của các công trình xây dựng thực tế trên đất. Khấu hao tài sản bao gồm: khấu hao khấu hao hữu hình và vô hình.
Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản theo công thức:
Giá thị trường của bất động sản = Giá trị thị trường của lô đất trống cộng (+) chi phí xây dựng mới các công trình đất trừ đi – khấu hao ()
Những lưu ý khi áp dụng phương pháp chi phí
Lưu ý: Chi phí xây dựng các loại công trình mới có thể được tái tạo chi phí hoặc chi phí thay thế.
+ Chi phí sinh sản: chi phí hiện tại để xây dựng một cơ sở để thay thế cho công việc giống nhau là có giá trị, bao gồm cả việc xác định giá trị lỗi thời của các tài sản cho họ.Đó là, bản sao này là chính xác bản sao của tác phẩm gốc về vật liệu, thiết kế trang trí, và tay nghề chất lượng, bao gồm người thụ hưởng của những sai lầm thiết kế và kém hiệu quả hoặc sự lỗi thời của nó.
Chi phí thay thế +: là chi phí hiện tại của việc xây dựng một tác phẩm có giá trị sử dụng tác phẩm tương tự đang được đánh giá theo thiết kế, tiêu chuẩn, bố trí của hiện tại.
Bình thường chi phí thay thế cho giá trị năng lượng tái tạo chi phí thấp hơn, bởi vì bất kể các phần lỗi thời không cần thiết, được tính trên việc sử dụng các vật liệu và kỹ thuật hiện đại. Việc sử dụng các chi phí thay thế trong tính toán được coi là rất thực tiễn, trong thực tế cần được sử dụng nhiều hơn các chi phí taoUu lại và bất lợi của phương pháp chi phí
Ưu điểm:
+ Các phương pháp xác định giá trị sử dụng hiệu quả khi xác định giá trị tài sản tại thị trường bán hàng hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai.
+ Phương pháp này tương đối đơn giản, toán học, dữ liệu được sử dụng để tính toán cập nhật tương đối
Nhược điểm:
+ Chi phí của tài sản được tạo ra là không phải luôn luôn thích hợp hoặc bằng giá trị của tài sản. Vì vậy, chi phí dựa trên giá cả không phản ánh nhiều khi giá trị thị trường.Ngoài ra, phương pháp này cũng có chi phí giá thành của mỗi thành phần, do đó, tổng của nhiều bộ phận của một tài sản là giá trị nhiều hơn và nhiều hơn nữa không thể thiếu của tất cả tài sản.
+ Các ước tính khấu hao tài sản thường phụ thuộc vào việc định giá chủ quan. Trong thực tế, không có phương pháp cụ thể chính xác ước tính khấu hao.
+ Việc định giá phải được thông thạo hiểu biết về kỹ thuật và tài chính có đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá.

Goldland – Khóa học đào tạo chứng chỉ bất động sản uy tín nhất tại Hà Nội