Định giá bất động sản – Phương pháp thặng dư

Phương pháp này là một phương pháp thặng dư giá trị ước tính thị trường hiện tại của tài sản trên cơ sở phát triển giá trị ước tính của tài sản sau khi trừ mọi chi phí phát sinh để tạo ra tăng trưởng như vậy.

Phương pháp thặng dư biểu diễn bằng công thức sau đây:

Giá trị hiện tại của tài sản = giá trị tài sản phát triển – sở hữu chi phí phát triển
Cơ sở lý luận

Để xây dựng lại hoặc xây dựng lại các tài sản sau một quá trình được sử dụng để thay đổi mục đích sử dụng hoặc thay đổi sự xuất hiện của tài sản được gọi là quá trình phát triển bất động sản. Ví dụ, sự cải thiện tổng thể của Hà Nội cũ vào chung cư, mục đích đất lúa sang đất cho các dự án xây dựng … Giá trị của các dự án phát triển bất động sản để cải tạo chung cư cũ là giá trị ước tính chi phí phát triển gia cư mới, là tổng chi phí ước tính để tháo dỡ các chung cư cũ, chung cư mới xây dựng.

Tăng phương pháp dựa trên nguyên tắc “đóng góp”, tức là giá trị hiện tại của tài sản (không phát triển giá trị) là giá trị còn lại sau khi giá trị ước tính của sự phát triển (tài sản mới) trừ đi mọi chi phí để tạo ra sự phát triển đó (chi phí đầu tư được thêm vào các tài sản mới).

Trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư chủ yếu được sử dụng trong việc định giá tài sản có thể được phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Trong đó, phương pháp thặng dư được áp dụng có hiệu quả trong việc định giá tài sản đầu tư như xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê …

Ngoài ra, phương pháp cũng được sử dụng thặng dư thương mại trong thiết kế nhà chung cư cũ, lỗi thời … để đánh giá nếu người mua nhiều tiền hơn để cải thiện và hiện đại hoá nhà, thì ngôi nhà cũ có giá trị.

Phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư được thực hiện thông qua các bước sau:

+ Bước 1: Xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản theo định giá, có tính đến các quy định hiện hành về việc sử dụng tài sản và hạn chế khác.

+ Bước 2: Ước tính tổng giá trị của quá trình phát triển, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hoặc các phương pháp đầu tư.

+ Bước 3: Tổng chi phí phát triển ước tính, bao gồm cả chi phí đầu tư, chi phí xây dựng, lợi nhuận, chi phí tiếp thị, chi phí pháp lý, chi phí tài chính và các chi phí khác có liên quan .. .

+ Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí đầu tư phát triển. Ví dụ 4 (a): Phương pháp thặng dư

Một căn nhà cũ đang được quảng cáo để bán. Motnguoi khi nhìn vào mua nhà và quyết định đã có giá trị 1 tỷ USD, và những người sẵn sàng mua với giá 1 tỷ đồng, vì người đó cho rằng, họ cần phải có thêm 500 triệu người, sẽ là một ngôi nhà mà giá thị trường hiện nay một ngôi nhà giống như khoảng 1,5 tỷ USD. Việc kiểm tra nhanh chóng của các số liệu cho thấy rằng giá trị tiềm năng của những ngôi nhà mới sẽ là 1,5 tỷ đồng do chi phí tăng thêm là 500 triệu USD (đổi mới) và giá tài sản hiện tại là 1 tỷ USD.

Ví dụ 4 (b): Phương pháp thặng dư  đất nên được coi trọng trong các địa phương khu vực 10.000m2 A. Dự kiến ​​sẽ được giao đất cho một công ty kinh doanh trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và xây dựng một phân khu để bán. Hiện nay trên khu đất có diện tích nhà máy 6.000m2 (tầng trệt, tường gạch, vì kèo thép, tấm lợp, mịn xi măng cơ sở), các chuyên gia đánh giá chất lượng 30% còn lại.

Theo quy định về xây dựng, để dự án tỷ lệ sử dụng đất cho nhà ở cho tối đa 55% tổng diện tích xây dựng là 5.500 m2.

Dự án sẽ được phép xây dựng một tòa nhà căn hộ 12 tầng cao với diện tích 3000 m2 đất phân khu là bán 2.500 m2 (chia thành 25 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2).
Giả sử dự án sẽ được hoàn thành trong vòng một năm và nhà đầu tư chỉ bồi thường giá trị của hội thảo cho các doanh nghiệp bị thu hồi đất.
Căn cứ quy hoạch và thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu được cung cấp bởi các nhà đầu tư, chuyên gia phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, việc định giá đất thu thập thông tin sau:

– Giá đang xây dựng nhà máy mới 800.000d/m2 cấu trúc tương tự.

– Chi phí đầu tư cho cơ sở hạ tầng xây dựng trên 600.000 đ/m2

– Chi phí thiết kế, dự án quy hoạch 1000000000.

– Chi phí xây dựng chung cư trung bình 3.000.000d/m2.

– Xây dựng các bể chứa nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng cho việc xây dựng căn hộ là 1200000000.

– Chi phí phá dỡ công trình cũ 100 triệu USD, thu hồi phế liệu 20%
giá trị còn lại của nhà máy.

– Các ngân hàng đầu tư phải vay 60% chi phí xây dựng với lãi suất 10% / năm.

– Chi phí quảng cáo và doanh thu 1%.

– Dự án quản lý chi phí bằng 5% tổng chi phí của dự án.

– Lợi nhuận của các nhà đầu tư 20% tổng doanh thu của dự án.

+ Các phương pháp định giá phù hợp với tiềm năng phát triển bất động sản, dự án đầu tư

Goldland – Khóa học bất động sản cấp chứng chỉ uy tín nhất !!!